대지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우

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「건축법」에는 차원이 다른 2가지 건축허가요건이 공존하고 있습니다. 하나는 건축물 차원의 허가요건(※건축허가 요건 참조)으로, 건축물 자체가 갖추어야 하는 위험방지요건들로 구성되어 있습니다. 건축경찰이라는 「건축법」의 목적에 충실한 규정들이죠.

또 다른 하나는 도시환경 차원의 허가요건으로, 건축물 개체의 문제가 아닌 건축물이 도시환경에 미치는 요소들의 관계에 대한 규정들로 구성됩니다. 예를 들면 공개공지(Open Space for Public Purposes)는 일정 지역에서 일정 규모의 건축물을 건축하는 경우에 공공이 이용할 수 있도록 제공하여야 하는 대지의 일부 공간(Privately owned public space)을 의미합니다.

「건축법」에서 도시환경 차원의 허가요건은 제4장(건축물의 대지와 도로)과 제6장(지역 및 지구의 건축물)에서 규정하고 있습니다. 도시환경 차원의 허가요건을 엄격하게 말하자면, 건축법상의 허가요건이라기보다는 토지의 효율성을 목적으로 하는 국토계획법상의 허가요건입니다. 그럼에도 불구하고 도시환경 차원의 허가요건이 「건축법」에 남아 있는 이유는 첫째로는 「건축법」이 1962년 제정 당시부터 도시계획법적 성격의 조항들을 포함해 온 관습적인 측면에서 이해할 수 있고 둘째로는 부분적으로나마 건축위험 방지의 측면이 있다는 점을 들 수 있습니다.

도시환경 차원의 건축허가요건 Ⓒ이재인

 

 

01. 건축물의 계획단위와 도시계획의 건축허용성

건축의 허용성을 결정하는 용도지역: 마케도니아 스코페(Skopje) 시의 용도지역도 <출처: Wikimedia Commons>

 

도시환경 차원의 허가요건을 이해하기 위해서는 도시계획과 건축의 허용성 관계를 이해할 필요가 있습니다. 우선 도시계획은 도시의 밑그림을 그리는 것이며, 그 결과로 용도지역(special-purpose area) 및 용도지구(specialpurpose district)가 결정됩니다. 그러면 국토계획법이 규정해 놓은 바에 의해 토지에서의 건축의 허용성(어떤 종류의 건축물을 지을 수 있는지의 여부인 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이)이 각각의 용도지역 및 지구마다 자동적으로 정해집니다.

1. 용도지역 구분: 국토계획법 제36조 및 동법 시행령 제30조

2. 용도지구 구분: 국토계획법 제37조 및 동법 시행령 제31조

 

그런데 건축물의 건축은 토지의 필지 단위로 계획되는 반면, 용도지역 및 지구의 계획은 반드시 필지와 부합하는 것은 아니기 때문에 한 필지의 대지에 용도지역과 용도지구가 중복될 수 있다는 문제가 있습니다. 다시 말해 건축계획 단위인 필지와 건축의 허용성이 반드시 일치하는 것은 아니기 때문에 건축계획과 허가과정에서 혼란스러운 면이 있습니다.

1. 도시계획(용도지역·지구)으로 결정되는 건축의 허용성 개념 Ⓒ이재인

2. 건축계획 단위와 건축허용성 단위의 불일치 개념 Ⓒ이재인

 

필지 단위로 건축을 하려는 입장에서는 하나의 대지 내에 용도지역이나 지구가 중복해 있는 경우 각각의 건축허용성이 혼재하기 때문에 혼란스러울 수밖에요. 「건축법」에서는 그래서 이런 경우 어떤 종류의 건축허용성을 따라야 하는지 그 관계를 정리해 놓습니다. 

 

 

02. 건축물의 대지가 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우의 조치

하나의 대지에 지역·지구가 중복해 있는 경우 「건축법」에서는 건축허용성을 결정하기 위해 개념적으로 크게 4가지의 원칙(과반의 원칙, 미관지구·방화지구 우선의 원칙, 녹지지역 각각의 원칙, 조례 최우선의 원칙)을 제시하고 있습니다(「건축법」 제54조).

과반의 원칙

① 대지가 지역·지구(녹지지역과 방화지구는 제외) 또는 구역(special-purpose zone)에 걸치는 경우에는 대지의 과반(過 半)이 속하는 지역·지구 또는 구역 안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 그 건축물과 대지의 전부에 적용합니다(「건축법」 제54조 제1항).

대지현황(왼쪽), 건축허용성 적용기준(오른쪽): 과반의 원칙 개념 Ⓒ이재인

 

방화지구 우선의 원칙

② 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 구역에 걸치는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구 안의 건축물에 관한 이 법의 규정을 적용합니다(「건축법」 제54조 제2항).

1. 대지현황(왼쪽), 건축허용성 적용기준(오른쪽): 방화지구 우선의 원칙 개념 Ⓒ이재인

2. 대지현황(왼쪽), 건축허용성 적용기준(오른쪽): 방화지구에서 방화벽 설치 시 Ⓒ이재인

 

녹지지역 각각의 원칙

④ 대지가 녹지지역과 그 밖의 지역·지구 또는 구역에 걸치는 경우에는 각 지역·지구 또는 구역 안의 건축물과 대지에 관한 이 법의 규정을 적용합니다(「건축법」 제54조 제3항).

대지현황(왼쪽), 건축허용성 적용기준(오른쪽): 녹지지역 각각의 원칙 개념 Ⓒ이재인

 

⑤ 다만, 녹지지역 안의 건축물이 방화지구에 걸치는 경우에는 제2항에 따릅니다(「건축법」 제54조 제3항 단서조항).

1. 대지현황(왼쪽), 건축허용성 적용기준(오른쪽): 녹지지역에 우선하는 방화지구 Ⓒ이재인

2. 대지현황(왼쪽), 건축허용성 적용기준(오른쪽): 녹지지역과 방화지구에서 방화벽 설치 시 Ⓒ이재인

 

조례 최우선의 원칙

⑥ 과반의 원칙에도 불구하고 해당 대지의 규모와 그 대지가 속한 용도지역·지구 또는 구역의 성격 등 그 대지에 관한 주변 여건상 필요하다고 인정하여, 해당 지방자치단체의 조례로 적용방법을 따로 정하는 경우에는 그에 따릅니다(「건축법」 제54조 제4항).

(왼쪽) 대지현황, (오른쪽) 건축허용성 적용기준: 과반의 원칙에 우선하는 조례 최우선의 원칙 Ⓒ이재인

 

 

 

 

<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >

본 내용은 2020년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.

 

 

 

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