토지는 매매할 때의 면적과 건축물을 건축하기 위한 대지면적이 다를 수 있으며 땅의 지표면 면적과도 다릅니다. 땅을 이용하는 목적은 건축물을 건축하는 것만 있는 것이 아닙니다. 농사를 지을 수도 있고, 물건을 쌓아 두기 위한 야적장으로도 사용될 수 있습니다. 땅의 이용 관점에서 「건축법」은 건축물의 건축에 관심을 집중하고 있습니다. 따라서 건축 이외의 사용목적을 가진 토지의 면적과는 차별화되어 있을 수밖에 없고, 건축물을 건축할 수 있는 땅의 면적 기준에 대한 규정이 필요합니다.
이때 중요한 기준은 토지와 대지를 구분하는 기준으로서 「건축법」에서 규정하고 있는 ‘접도요건’입니다. 대지는 4m 도로에 2m 이상 접해야 합니다. 그런데 만약 땅에 접한 도로의 폭이 2m라면 어떻게 해야 할까요? 건축물을 건축하지 않는다면 법적으로 문제 될 것이 없습니다. 그러나 건축물을 건축하려 한다면 건축과 동시에 전면도로 폭 4m(기존 도로 폭 포함)를 확보해야 합니다. 그렇게 해서 ‘접도요건’을 충족시켜 「건축법」 상의 대지가 되도록 해야 합니다. 그리고 이렇게 기준 폭(4m)에 미달한 도로로 확보된 부분은 소유주의 땅 면적에서 제외됩니다.
사례 A씨의 경우는 아마도 대지에 접한 도로의 폭이 「건축법」에서 요구하는 4m에 미달하거나 도로의 모퉁이 땅일 가능성이 큽니다.
대지면적을 이해하기 위해서는 2가지 전제적 이해가 필요합니다.
· 대지면적은 토지를 계획적으로 이용하기 위하여 산정하는 값과 다릅니다.
· 대지면적은 거래의 단위로서, 토지면적과도 다릅니다.
01. 수평투영면적
대지면적 산정 기준
수평투영면적의 예를 들면 경사지 땅의 소유자가 땅에 잔디를 심으려고 할 때, 견적을 내기 위해 토지의 표면적이 필요할 것입니다. 그러나 「건축법」에서 규정하고 있는 대지면적 산정 기준은 수평투영면적으로 계산하기 때문에 경사지 토지의 경우 실제의 표면적보다는 대지면적이 작을 것입니다.
실제 토지표면은 경작을 위해서든 혹은 건축을 위해서든 땅을 잘라 내거나(절토) 흙을 덮어(성토) 평탄하게 땅을 정지(整地)할 수 있습니다. 이렇게 토지의 형상은 언제든지 상황에 따라 바뀔 수 있으므로 이를 법에서 면적의 기준으로 삼을 수는 없습니다. 때문에 법에서는 변치 않는 기준인 수평투영면적을 토지면적(「공간정보관리법」)이나 대지면적(「건축법」)의 기준으로 삼고 있는 것입니다.
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대지면적
대지의 수평투영면적으로 합니다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호>
‘면적’이란 지적공부에 등록한 필지의 수평면 상 넓이를 말합니다. <「공간정보관리법」 제2조 제27호> ※ ‘지적공부’란 토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등 지적 측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와 해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및 도면(정보처리시스템을 통하여 기록·저장된 것을 포함한다)을 말합니다.
<「공간정보관리법」제2조 제19호> |
02. 미달도로에 접한 대지의 면적 산정
미달도로에 접한 대지의 면적 산정의 경우는 소유한 대지가 접한 도로 폭이 「건축법」에서 규정한 도로 4m 폭에 미달하는 경우입니다. 이는 사례 A 씨의 경우에 해당하는 것입니다. 건축물을 건축할 수 있는 땅(대지)은 4m 도로에 접하여야 하는데, 소유한 땅에 접한 도로의 폭이 4m에 못 미친다면 「건축법」에서는 건축물을 건축할 수 없는 땅이라고 판단합니다.
그러나 4m 폭에 미달하는 도로에 접도한 땅에는 무조건 건축할 수 없다는 것이 아니라 그 미달하는 도로의 폭만큼 소유자의 땅에서 확보하여 4m 도로로 만들어주면 비로소 땅은 「건축법」상 ‘대지’가 됩니다. 때문에 대지면적은 토지면적(기존 대지면적)에서 미달도로에 대한 폭의 확보 부분을 제외해야 하며,
이렇게 되면 대지와 도로가 만나는 선인 건축선이 새롭게 생기게 됩니다. 이렇게 새롭게 생긴 건축선을 ‘건축선지정’이라고 부릅니다. 물론 건축주(토지 소유자) 입장에서 가장 이상적인 상황은 4m 도로에 접도 하여 토지면적(토지거래상 매매면적)과 대지면적이 일치하는 것입니다.
또한 미달도로에 접한 대지의 면적 산정 기준은 2가지 상황으로 구분됩니다. 결론적으로 땅의 소유자가 미달한 4m 도로 폭을 모두 확보해야 하는가? 혹은 도로 건너편 대지 소유자와 함께 1/n로 나누어서 도로 폭을 확보할 수 있는가?입니다. 결국 후자의 경우보다는 전자의 경우는 소유자가 미달도로에 대한 폭의 확보를 전부 해야 하므로 땅 면적이 더 줄어들 것입니다.
· 가 : 도로 양측에 모두 건축 가능한 대지가 있는 경우
· 나 : 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로 부지가 있는 경우
가의 경우 건축하려는 대지A가 접한 도로의 폭은 3m이고 도로 건너편에 향후에 건축 가능한 대지 B가 있다면, 도로 중심선에서 각각 2m씩 내어 4m 도로 폭을 확보해야 합니다. 따라서 대지 A는 0.5m만큼 후퇴하여 건축선이 지정되고 기존 건축선과 새롭게 지정된 건축지정선 사이의 면적은 대지면적에서 제외됩니다. (「건축법」 제46조 제1항).
도로의 범위. 대지와 도로 사이의 인도(보도)는 도로 범위에 속한다.
미달도로 양쪽에 건축 가능한 대지가 있는 경우 대지면적 산정 (좌-단면, 우-평면)
나의 경우는 향후 도로 건너편으로 미달된 도로 폭을 확보할 수 없으므로 건축하려는 대지에서 4m 도로 폭의 부족한 부분을 모두 확보해야 합니다.(「건축법」 제46조 제1항).
미달도로 건너편으로 도로 확장이 불가능한 경우 (좌-단면, 우-평면)
대지면적은 인접대지 경계선과 건축선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적이라 할 수 있습니다. 그러나 살펴본 바와 같이 도로 폭이 4m에 미달한 도로와 접한 경우는 새롭게 건축선이 지정되어 대지면적 산정의 기준선이 됩니다. 때문에 대지면적은 ‘인접대지 경계선’과 ‘건축 지정선’으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 정의할 수 있습니다.
03. 8m 미만인 도로의 모퉁이에 있는 대지의 면적 산정
<출처: 서울특별시 도시계획국의 용어해설 중 가각전제 - 도로모퉁이의 길이>
건축선이 지정되는 또 다른 경우는 너비 8m 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로쪽 모퉁이 부분입니다. 이 모퉁이 부분은 자동차 통행 등에 불편한 대지의 모퉁이를 규정에 의해 일정 부분 잘라 도로에 편입하는데, 이를 ‘가각정리(街角整理)’ 혹은 ‘가각전제(街角剪除)’라 부릅니다.
도로 모퉁이의 가각정리에 의한 건축선지정 기준은 ‘도로의 교차각’과 ‘교차되는 도로의 너비’에 의해서 그 기준이 마련되고 있습니다(「건축법 시행령」 제31조). 가각정리는 도로의 교통흐름을 원활하게 하기 위하여 교차하는 도로의 모퉁이를 잘라내는 행위의 일반 명칭입니다. 따라서 가각정리는 건축법뿐 아니라 도시계획적 차원에서도 광범위하게 이루어집니다.
좌 - 6m 이상 8m 미만 도로와 4m 이상 6m 미만 도로가 교차하는 경우 대지면적
우 - 6m 이상 8m 미만 도로와 6m 이상 8m 미만 도로가 교차하는 경우 대지면적
두 도로 중 어느 한 도로의 너비가 8m이상이거나 도로의 교차각이 120°이상이라면 교통에 지장이 없다고 판단하여 모퉁이 가각에 의한 건축선지정은 없습니다.
좌 - 8m이상도로와 교차: 대지면적 제외 없음 / 우 - 교차각 120°이상: 대지면적 제외 없음
토지는 자고이래로 사람들의 제1재산권입니다. 농경사회에서 토지의 가치 기준은 아마도 경작능력에 있었을 것입니다. 그러나 현대에 있어 토지의 가치 기준은 얼마만큼의 건축물을 건축할 수 있는가 하는 토지의 건축 생산능력이 더 중요한 위치를 점하고 있습니다.
때문에 건축 관계법에서는 공익과 사익의 균형을 맞추고 이용의 효율성을 높이기 위하여 토지와 대지에 관하여 다양하고 방대한 규정을 하고 있고 이러한 규정들의 이해는 건축을 위한 전제적 조건임과 동시에 건축법 이해의 출발이라 할 수 있습니다.
04. 복합적인 상황에서의 대지면적
대지가 접한도로가 소요폭에 미달하고, 모퉁이 대지이며, 도로 건너편에는 경사지나 하천 등 추후 도로를 확폭 할 가능성이 없는 경우 이러한 복잡한 상황에서의 대지면적은 아래 그림과 같습니다(이미지는 LURIS 이미지를 참조하여 제작된 것입니다).
접도요건이 복잡한 상황의 대지 현황
05. 대지면적산정 프로세스
1) 소요폭 미달도로 부분
복잡한 상황의 대지면적산정의 예 : 소요폭 미달도로 부분 산정
2) 도로모퉁이 부분
복잡한 상황의 대지면적산정의 예 : 도로모퉁이 부분 산정
3) 대지면적산정 최종
1)와 2)에서 산정된 부분 즉, 대지면적에서 제외되는 부분을 정리하면 아래 그림과 같은 부분이 대지면적으로 산입 되는 부분입니다.
복잡한 상황의 대지면적산정의 예
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2020년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.