「건축법」에서 대지에 관하여 ‘1필지 1 대지 원칙’(※대지 중 1필지 1 대지 참고)을 규정하고 있습니다. 그러나 건축 과정에서 필요에 따라 1필지의 넓은 토지를 나누어 각각의 대지에 건축물을 건축하거나 이와 반대로 대지가 협소하여 이웃의 여러 토지를 합하여야만 건축이 가능할 경우가 있다. 여기서 원래 하나의 필지였던 것을 둘 이상의 필지로 나누는 것을 ‘분할(분필)’¹이라고 하고, 반대로 여러 필지를 합하여 한 필지로 하는 것을 ‘합병'²이라고 합니다.
대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
<「건축법」 제2조 제1항 제1호 단서조항>
‘분할’이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.
<「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제31호>
토지의 합병과 분할에 관한 규정은 일반적으로 공간정보관리법 규정을 따르지만, 건축과 관계된 경우라면 「건축법」이 특별법(※'건축법 이해를 위한 간단한 법률상식' 참고)으로서 ‘공간정보관리법’에 우선하여 적용됩니다.
01. 대지의 범위: 토지의 합병
「건축법」에서는 토지를 합병하여 하나의 대지(1필지)로 그 범위를 설정할 수 있는 경우를 6가지로 규정하고 있습니다(「건축법 시행령」 제3조 제1항).
• 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우: 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
• ‘공간정보관리법’에서는 합병이 불가능하다고 규정하고 있지만³ 「건축법」에서는 합병하여 1필지로 인정하는 경우
1) 각 필지의 지번부여지역(地番附與地域)⁴이 서로 다른 경우
2) 각 필지의 도면 축척이 다른 경우
3) 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반(地盤)이 연속되지 아니한 경우
1. 각각 2개의 대지에 하나의 건축물을 건축하여 대지의 범위가 하나로 합병 Ⓒ이재인
2. 지반이 연속되지 않은 경우 토지의 합병 Ⓒ이재인
• 도시·군계획시설이 설치되는 일단(一團)의 토지
도로(도시·군계획시설)의 설치로 인한 토지의 합병. 대지A, B, C, D의 일부가 도로로 합병 Ⓒ이재인
• 사업계획승인을 받아 건축하는 아파트 단지
주택의 종류에 따른 사업계획승인 규모 Ⓒ이재인
└ 1. 전주한옥마을 전경 <출처: (CC BY-SA) Songk1122@Wikimedia Commons>
└ 2. 서울 한강변의 아파트 단지 <출처: Wikimedia Commons>
• 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우: 이 경우 대지의 범위는 허가권자가 건축물이 건축되는 토지
도로 지표 아래에 건축하는 건축물의 토지 범위 Ⓒ이재인
• 사용 승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우:
①번(각각 2개의 대지에 하나의 건축물을 건축하여 대지의 범위가 하나로 합병)과 동일한 그림으로 이해하면 되겠습니다. 단지 이 경우 각각의 토지의 소유자가 서로 다른 경우는 토지를 하나로 합병할 수가 없습니다.
02. 대지의 범위: 토지의 분할
하나 이상의 필지 일부를 하나의 대지로 설정할 수 있는 토지 분할은 5가지로 규정되어 있습니다(「건축법 시행령」 제3조 제2항).
• 도시·군계획시설이 결정·고시된 부분의 토지
• 농지전용⁵ 허가(「농지법」 제34조)를 받은 부분의 토지
• 산지전용⁶ 허가(「산지관리법」 제14조)를 받은 부분의 토지
• 개발행위허가(국토계획법 제56조)를 받은 부분의 토지
• 사용승인(「건축법」 제22조)을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지
1. 도시·군계획시설이 결정·고시된 부분의 토지의 분할 Ⓒ이재인
2. 산지(또는 농지) 전용허가를 받은 부분의 토지 분할 Ⓒ이재인
03. 과소 토지 제한: 대지의 분할 면적
땅은 필요에 따라 분할할 수 있습니다. 다만 지나치게 작은 면적으로 토지를 분할할 경우 토지 사용의 효율성이 떨어질 수 있습니다. 때문에 국토계획법에서는 과소 토지를 제한하고 있는데요⁷, 이러한 취지에서 특별히 건축물이 있는 대지의 경우는「건축법」에 용도지역에 따라 분할할 수 있는 최소한의 대지면적을 규정하고 있습니다(「건축법 시행령」 제80조).
• 주거지역 및 기타지역(상업·공업·녹지지역 외의 지역): 60㎡
주거지역에서 건축물이 있는 대지의 분할 가능 최소면적 60㎡ 이상 Ⓒ이재인
• 상업·공업지역: 150㎡
상업·공업지역에서 건축물이 있는 대지의 분할 가능 최소면적 150㎡ 이상 Ⓒ이재인
• 녹지지역: 200㎡
녹지지역에서 건축물이 있는 대지의 분할 가능 최소면적 200㎡ 이상 Ⓒ이재인
또한 건축물이 없는 대지이거나 토지(裸地)의 분할은 ‘국토계획법(주로, 행정행위)’과 ‘공간정보관리법(주로, 분할기준)’에서 관여하며 국토계획법 상의 개발행위허가를 받아야 합니다.
토지와 대지 분할에 관여하는 법률 Ⓒ이재인
토지이용의 효율성이나 공익을 크게 저해하지 않는다고 판단되거나 이미 허가에 준하는 행정행위를 한 경우의 토지 분할은 개발행위 허가를 받지 않아도 됩니다. 예를 들면 개인적으로 도로개설허가를 받아 사도(私道)를 건설하기 위하여 토지를 분할하는 경우 등이 있습니다.
가. 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할
나. 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
다. 행정재산 중 용도 폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할
라. 토지의 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할
마. 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조 제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할
<「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제53조 제5호>
요약하면 건축물이 있는 대지의 분할은 「건축법」에서 용도지역에 따라 분할 최소면적을 규정하고 있고, 토지의 분할은 국토계획법 상의 개발행위허가 대상이 됩니다.
04. 건축물 용도와 대지의 분할
건축(경찰)법⁸의 관점에서 ‘건축물’의 ‘건축’은 위험한 물체를 대지 위에 탄생시키는 위험한 행위라는 하드웨어적인 성격만 있는 것은 아니고, 나대지(裸垈地, bare sites)⁹에 ‘새로운 건축물 용도의 탄생’이라는 소프트웨어적인 성격도 결합되어 있습니다. 예를 들어 동일한 대지에, 주택을 건축하는 것과 의료시설인 종합병원을 건축하는 경우는 건축 위험이 다르다는 것입니다. 때문에 건축물의 대지는 건축물의 쓰임새(용도)와 긴밀한 관계를 가져야 합니다. 하지만 「건축법」에서는 토지의 용도인 지목과의 상관만을 가질 뿐 건축물 용도와의 관계는 규정하고 있지 않고 있습니다.
예를 들어 기존 주택이 있는 넓은 대지 일부에 근린생활시설을 건축하려고 한다면 「건축법」에서 이것은 증축 행위(※5가지 건축행위 중 증축 참고)로 판단하므로 한 대지에서 건축이 가능합니다. 반면 일본 「건축기준법」에서의 ‘대지(敷地)’¹⁰ 정의 규정을 보면 하나의 대지에는 건축물 용도상 불가분의 관계가 있는 건축물만 지을 수 있게 됩니다. 따라서 위의 예와 같은 경우라면 일본에서는 필지를 분할하여야 하며 증축이 아닌 ‘신축’으로 판단할 것입니다.
‘부지(敷地)’란 하나의 건축물 또는 용도상 불가분의 관계에 있는 2 이상의 건축물이 있는 일단의 토지를 말한다.
<일본 「건축기준법 시행령」 제1조 제1호>
1. 건축물 용도와 관계된 일본의 ‘대지’ 개념 Ⓒ이재인
2. 일본의 대지 개념은 건축물 용도가 서로 다른 경우 필지 분할 Ⓒ이재인
우리나라 「건축법」에서 ‘대지’는 ‘토지’와 달리 건축물을 건축할 수 있는 땅이라는 개념에도 불구하고, 건축물의 건축과 관련한 건축 용도와는 무관하게 규정이 되어 있고 토지의 용도(지목)와 상관하여 규정되어 있습니다. 즉, 우리나라가 ‘1필지 1 대지 1 지목 원칙’인 반면, 일본은 ‘1필지 1 대지 1 건축물 용도 원칙’입니다.
1. 흔히 필지의 분할을 ‘분필’이라고도 부릅니다.
2. ‘합병’이란 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것을 의미합니다. <「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제32호>
3. 공간정보관리법에서는 (중략) 원칙적으로 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반(地盤)이 연속된 토지의 경우에 한하여
합병이 가능하다고 규정하고 있습니다(제5조 제1항). 그러나 지번부여지역의 토지로써 소유자와 용도가 같지 않고 지반(地盤)이 연속되지
않은 토지의 경우라도 ‘①주된 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로·구거(구거: 도랑) 등의 부지이거나, ②주된 용도의 토지에 접속
되거나 주된 용도의 토지로 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용되고 있는 토지’의 경우는 1필지로 합병할 수 있습니다. 다만, 종 된 용도의
토지에 있어, 지목(地目)이 ‘대(垈)’ 이외의 용도여야 하며, 토지 면적이 주된 용도의 토지 면적의 10%이하이고, 330㎡ 이하라는 요건을
모두 충족해야 합니다(제5조 제2항).
4. ‘지번부여지역’이란 지번을 부여하는 단위지역으로서 동·리 또는 이에 준하는 지역을 말합니다. <공간정보관리법 제2조 제23호>
5. ‘농지의 전용’이란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다. <「농지법」 제2조 제7호>
6. ‘산지전용(山地轉用)’이란 산지를 ①조림(造林), 숲 가꾸기, 입목의 벌채·굴취, ②토석 등 임산물의 채취, ③산지일시사용 외로 사용하고
나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말합니다. <「산지관리법」 제2조 제2호> 또한 ‘산지일시사용’이란 가. 산지로 복구할 것을 조건으로 산지를 ① 또는 ② 외의 용도로 일정 기간 동안 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것, 나. 산지를 임도, 작업로, 임산물 운반로, 등산로·탐방로 등 숲길, 그 밖에 이와 유사한 산길로 사용하기 위하여 산지의 형질을 변경하는 것입니다. <「산지관리법」 제2조 제3호>
7. 토지의 분할뿐 아니라 획지를 할 경우에도 토지의 합리적 이용을 목적하는 ‘도시계획법(※건축법의 개념과 범위 중 건축법을 이해하는
3가지 범위 참조)’에서는 과소 토지는 지양하고 있습니다. <「도시개발법」 제31조 및 동법시행령 제62조 참조>
8. 사람들의 안전에 관여하는 법률들의 통칭을 ‘경찰법’이라고 하는데, 건축법의 목적이 건축안전을 지키기 위한 것이므로, 좁은 의미(※건
축법의 개념과 범위에서 건축법을 이해하는 3가지 범위 중 제1개념 참고)의 「건축법」을 강학상 건축경찰법이라고 부르기도 합니다.
9. 건축물 등 지상물(地上物)이 없는 택지로 도시계획법 등 공법상의 제약이나 행정규제도 받고 사법(私法) 상의 제약도 받는 토지를 말한
다. 택지소유 상한에 관한 법률에서는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조의 규정에 의한 지목(地目)이 ‘대(垈)’인 토지 중
영구적 건축물이 건축되어 있지 않은 토지를 뜻합니다. 구체적으로는 지목이 대지(垈地)인 토지로써 영구적 건축물이 지어져 있지 않은 토
지와 건축물이 지어져 있는 토지라 하더라도 무허가 건물이 지어져 있는 토지, 건축물의 부속 토지가 너무 넓어 일정기준을 초과하는 토
지 등을 말합니다. 두산백과 ‘나대지’ 중 법률 명칭 일부 수정
10. 일본 「건축기준법」에서는 ‘대지’ 대신 ‘부지’라는 용어를 사용하고 있습니다.
<글, 이미지 출처 : '그림으로 이해하는 건축법' >
본 내용은 2020년 기준으로 작성된 ‘그림으로 이해하는 건축법’의 내용을 수록한 것으로 법령 개정에 따라 일부 수정했음에도 일부 규정과 상이한 부분이 있을 수 있습니다. 각 법령 및 지침의 정확한 내용은 국가법령센터에서 다시 확인하시기 바랍니다. (http://www.law.go.kr) 또한 현황 법령에서 규정되어 있지 않은 부분에 있어서 유추해석 된 부분 등이 함께 수록되어 있음을 알려 드립니다.
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